Il percorso del mutuo, dall'idea all'ultima rata
Tre fasi, sedici tappe. I riquadri arancioni sono i punti in cui l'operazione può saltare: preparali per primi. Tocca una tappa per i dettagli.
Quanto del tuo reddito può andare alla rata
Due metodi, vince il più prudente. La banca guarda il rapporto rata/reddito; tu devi guardare anche cosa ti resta per vivere, confrontandolo con la spesa delle famiglie italiane della tua ampiezza (ISTAT 2024).
Dove va il tuo reddito
Tabella per livelli di reddito
Mutuo finanziabile e prezzo massimo al TAN e alla durata scelti al passo 9 (ora , anni), LTV .
Paniere = spesa media ISTAT 2024 per numero di componenti, al netto degli affitti figurativi (22,4%) e riportata alla mediana (×0,813). Fonte: ISTAT, Spese per consumi delle famiglie 2024.
Quanto devi mettere di tasca tua
La banca finanzia di norma fino all'80% del minore tra prezzo e perizia. Il resto, più imposte, notaio e agenzia, lo paghi tu. E dopo il rogito ti serve ancora un cuscinetto.
Scomposizione dei risparmi
Che casa ti puoi permettere
Il problema rovesciato. Il prezzo massimo è il minore tra quello che regge la rata e quello che regge l'anticipo. Uno dei due comanda sempre: sapere quale ti dice su cosa lavorare.
Verifica il prezzo che hai in mente
Prezzo massimo per durata (vincolo rata, TAN corrente)
Matrice durata × TAN
Ogni cella: prezzo massimo con la tua rata sostenibile. Allungare da 20 a 30 anni vale più di un punto di tasso, ma lo paghi in interessi.
Cosa chiede la banca, e come ci arrivi preparato
La delibera non è una lotteria. La banca valuta il rischio con criteri prevedibili: spunta quelli che hai già. I mancanti sono la tua lista di lavoro.
Prontezza del dossier
Le garanzie che la banca prende
Ipoteca di primo grado sull'immobile, iscritta di solito per il 150-200% del mutuo (copre capitale, interessi di mora e spese). Si cancella automaticamente a estinzione, gratis (legge Bersani).
Garanzie terze: fideiussione di genitori o parenti quando il reddito è giovane, precario o al limite. Il fideiussore risponde con tutto il suo patrimonio: non è una firma di cortesia.
Fondo Consap: garanzia pubblica al posto della fideiussione per chi non ha altre case. Assicurazione scoppio-incendio: obbligatoria. CPI (vita, perdita impiego): facoltativa, la banca non può imporla né imporre la sua.
Fisso o variabile: i principi prima dei numeri
Il fisso è un'assicurazione. Paghi un premio (la differenza di tasso iniziale) per sapere oggi quanto pagherai per trent'anni.
Il variabile è una scommessa che la media dell'Euribor sulla vita del mutuo resti sotto il punto di pareggio: TAN fisso meno spread.
L'inflazione. Se il reddito segue i prezzi, con il fisso la rata pesa ogni anno meno: l'inflazione la erode. Con il variabile, inflazione alta porta BCE e Euribor in su, e la rata cresce insieme al reddito: l'effetto è più neutro, ma arriva prima che il tuo stipendio si adegui. Ecco perché, a parità di tassi di oggi, la scelta è neutra solo se l'inflazione resta quella attesa. Se sorprende al rialzo, vince il fisso.
La regola pratica. Variabile solo se: la rata anti-stress sta nel tuo budget, il differenziale col fisso è ampio (oltre 0,75-1 punto) e prevedi di estinguere presto.
Il tuo profilo
Rata mensile negli scenari Euribor
Base: proiezioni BCE settembre 2026 (Euribor 3M ≈ 3,0% nel 2027-2028). Rialzo, Ribasso, Stress (+2 punti): ipotesi Strategica. Revisione annuale della rata, ammortamento francese.
Le migliori offerte del momento
Fotografia al 7 ottobre 2026 dai comparatori online. Le condizioni vere arrivano solo col PIES (prospetto europeo standardizzato) della banca, con il tuo profilo: usale come asticella nella trattativa.
Fonti: CasaNinja – fisso, CasaNinja – variabile (160.000 €, 25 anni, LTV 80%); MutuiOnline (100.000 €, 30 anni, LTV 50%). Dati del 7/10/2026.
Il ragionamento
Il fisso migliore a LTV 80% costa 0,3-0,4 punti più del variabile migliore. Con l'Euribor al 2,60% e le attese al 3%, quel margine si consuma in pochi trimestri. Molte offerte fisse stanno sotto l'IRS a 25 anni (3,57%): le banche stanno ancora prezzando a sconto, finestra che di solito si chiude.
Per questo la raccomandazione di partenza è il fisso. Il variabile ha senso per chi ha margine ampio sulla rata anti-stress, prevede di estinguere presto o sceglie la versione con CAP (tetto massimo al tasso).
Come trattare. Chiedi il PIES a tre banche. Porta in filiale l'offerta migliore. Sullo spread e sull'istruttoria si tratta; sull'assicurazione abbinata chiedi sempre il TAEG senza.
Come restituisci il capitale
Francese (standard): rata costante. All'inizio paghi soprattutto interessi, alla fine soprattutto capitale.
Italiano: quota capitale costante, rata decrescente. Prima rata più alta, interessi totali più bassi. Raro e richiede più reddito all'inizio.
Rata costante a durata variabile: tipico di alcuni variabili. Se i tassi salgono, la rata resta ferma e si allunga la durata (entro un limite). Protegge il budget, non il costo.
Rata con CAP: variabile con tetto massimo al tasso. Costa qualche decimale in più di spread.
Tedesco (interessi anticipati) e a rata crescente: quasi spariti dal mercato retail.
Rata mensile anno per anno
Il piano che ti consigliamo
Parametri precompilati sull'offerta fissa migliore a LTV 80%. Cambiali con il PIES della tua banca. Lo stesso piano, con tutte le formule, è nel file Excel MUTUO_CASA.xlsx.
Costi (dal PIES)
Quota capitale e quota interessi per anno
Riepilogo costi
Dopo la firma: il check che quasi nessuno fa
Il mutuo non si sceglie una volta sola. Ogni 12-18 mesi confronta il tuo tasso con le offerte di surroga. Per legge la surroga è gratuita: niente istruttoria, perizia, notaio, imposte.
Il tuo mutuo oggi
Le quattro leve dopo la firma
Surroga (art. 120-quater TUB): porti il mutuo in un'altra banca, stesso debito, nuove condizioni. Conviene con almeno 0,5 punti di differenza e 7-10 anni residui.
Rinegoziazione: chiedi alla tua banca di adeguare il tasso. Prima della surroga, sempre: spesso accetta per non perderti.
Estinzione anticipata, totale o parziale, senza penali. Meglio nei primi anni, quando la rata è piena di interessi. Scegli se ridurre la rata o la durata.
Detrazione IRPEF: 19% di interessi e oneri accessori fino a 4.000 € l'anno (760 € di sconto). Va nel 730 con la certificazione della banca. Mutui stipulati dal 2025 e reddito oltre 75.000 €: si applica il tetto dell'art. 16-ter TUIR.